El país sigue aspirando a que los grandes proyectos inmobiliarios le conduzcan a una mayor preponderancia regional e internacional.

Con menor efusividad mediática que algunos de sus vecinos, Jordania ha vivido a lo largo del presente decenio un enorme desarrollo inmobiliario, y no como fruto meramente especulativo, sino impulsado por factores como la afluencia a Jordania de ciudadanos de países limítrofes, la subida de los precios del petróleo que precedió al estallido de la crisis internacional, la entrada masiva de capital procedente de otros países árabes, o el aumento de las remesas.

Todo ello motivó un boom, que algunos sitúan específicamente entre los años 2003 y 2007, y que ha servido al objetivo del país de convertirse en referente comercial, financiero, turístico y logístico. Los proyectos más demandados durante su explosión inmobiliaria se centran sobre todo en aspectos relacionados con tal aspiración, y por esa razón han tenido especial importancia actividades como la remodelación urbana, la reurbanización, la creación de infraestructuras de transporte, así como la construcción de hoteles, complejos turísticos, oficinas, zonas residenciales y zonas comerciales.

El resultado más palpable de este proceso es una nutrida nómina de megaproyectos, entre los que destacan algunos hitos de la historia inmobiliaria jordana como el Master Plan de Ammán para la regeneración urbana de la capital, el traslado del puerto de Aqaba o el desarrollo urbano de New Aqaba, que incluye zonas comerciales, residenciales, industriales y de ocio.

Participación pública y privada

Los promotores y constructores que están detrás de estos proyectos son bastante heterogéneos, e incluyen, por una parte, compañías privadas jordanas de cierta entidad que operan a título individual y que, en ocasiones, se dedican a actividades diversas como la construcción, la promoción inmobiliaria, la compraventa de inmuebles o el alquiler de oficinas y locales comerciales. Por otra parte figuran las compañías creadas ad hoc por la administración jordana para el negocio inmobiliario, como la National Resources Investment & Development Corporation (MAWARED). Otras promotoras inmobiliarias importantes son las entidades públicas creadas específicamente para el desarrollo de zonas económicas especiales, mientras que la Social Security Corporation, también fuente considerable, realiza inversiones de todo tipo, y alrededor de un 20% de las mismas se destinan al sector inmobiliario.

La financiación de los proyectos procede de los fondos propios con los que cuentan los promotores, pero también de la banca regional y local, a menudo en forma de consorcios y con un especial protagonismo del capital procedente de Arabia Saudí, Kuwait y Emiratos Árabes Unidos. A su vez, diversas entidades públicas contribuyen principalmente con la aportación de terrenos. Un ejemplo de esto lo da la propia experiencia de AERTEC en Jordania, que lleva a cabo un estudio de viabilidad de un parque tecnológico promovido por el Ministerio de Telecomunicaciones jordano, pero financiado por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio de España a través de la línea de Fondos de Estudio de Viabilidad (FEV).

Para Gómez-Guillamón, director de la empresa de consultoría, ingeniería y arquitectura AERTEC, “el modelo de participación público-privada (PPP) se encuentra muy enraizado en la sociedad jordana, haciendo prácticamente imprescindible la existencia de un inversor privado en cada gran proyecto”. En su mayoría, estos inversores provienen de los países del Golfo. El modelo público-privado más habitual en el mercado jordano para la financiación de proyectos es el Build-Operate-Transfer (BOT), mediante el cual una entidad privada recibe una concesión del sector público para financiar, diseñar, construir y operar infraestructuras.

Acceso complicado

A la hora de llevar a cabo sus ambiciosos planes de desarrollo inmobiliario, Jordania se ha apoyado en la actividad y la experiencia de profesionales extranjeros, sobre todo en el campo de la alta consultoría.

La presencia de las empresas españolas en este mercado es muy escasa, sobre todo por los problemas para acceder a financiación. En ese sentido, Rita Nimri Al Nimri, analista de mercado de la Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España (Ofecomes) en Ammán, afirma que lo más importante es conseguir un buen socio local, ya que este “ofrece un mayor conocimiento del mercado jordano en sus distintos aspectos y puede ayudar a obtener financiación a través de los bancos locales”. A su vez, Al Nimri recomienda también la participación en algunas de las ferias y eventos del sector en Jordania, como la Project Near East o la Property Link Exhibition & Conference.

Por otra parte, existe una serie de ventajas para favorecer la inversión extranjera de la que pueden beneficiarse las empresas interesadas en el mercado inmobiliario jordano, y que está fijada en la Ley de Fomento de la Inversión nº16 de 1995 y en sus sucesivas enmiendas. Otra referencia útil es consultar los diversos servicios de apoyo al inversor extranjero que ofrece la Jordan Investment Board (JIB).

Desaceleración

Los grandes planes incubados y desarrollados en los últimos años se han visto entorpecidos por la crisis internacional. Según Al Nimri, “la magnitud de la oferta hace más difícil encontrar una demanda dispuesta a absorber en el plazo previsto la gran cantidad de oficinas, hoteles o centros comerciales”. Como consecuencia de tal deterioro, la actividad de la construcción en Jordania ha disminuido un 15% durante 2008.

Estas son algunas cifras sintomáticas de un mercado que se ha desacelerado, pero que sigue manteniendo un buen ritmo de actividad y que está adaptándose paulatinamente al nuevo contexto. Como apuntan desde la Ofecomes en Ammán, “las restricciones en la financiación de estos megaproyectos han llevado a contemplar el uso de otras alternativas, como la mayor aplicación de fondos propios de los inversores en algún proyecto ante la dificultad de obtener financiación de terceros, y la desaceleración del ritmo de edificación en otros”. Esto demuestra que puede no ser este el momento propicio para los planes fastuosos, pero detrás del desarrollo inmobiliario de Jordania hay una estrategia para ocupar parte de la visibilidad internacional que, a base de grandes proyectos, han logrado algunos de los países de la región. A través de sus grandes obras, Jordania sigue exprimiendo su oportunidad de ganar relieve en Oriente Medio y en el mundo.

Principales ferias

Proyect Near East
Próxima edición:
Organizador: IFP Jordan
Tel. 00 962 656 079 00
Fax 00 962 656 079 04
info@ifpjordan.com

Property Link Exhibition & Conference 
Próxima edición:
Organizador: B-design & marketing
Tel. 00 962 065 165 77
Fax 00 962 651 520 19
info@bdesigngroup.net

Documentación

Grandes proyectos urbanísticos en Jordania
Ed. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Ammán, mayo 2009, 42 págs., en español.